Статья 51 градостроительного кодекса разрешение на реконструкцию многоквартирного дома
В статье подробно раскрывается перечень объектов частного (дачный дом, гараж, баня, пристройки к ним) и особого назначения (линейные объекты, газопровод, водопровод, ЛЭП), не требующих получения разрешения на строительство и обзорно раскрывается проблема ответственности за отсутствие разрешения на строительство в остальных случаях
Процесс возведения объекта связан с созданием проектной документации, ее утверждения в государственных органах и местных учреждениях контроля градостроительной деятельности. Должностные лица осуществляют мониторинг соблюдения требований законодательства, соответствия размещения здания плану города или другого населенного пункта.
Проверяется цель его создания – общественно-социальные, для личного использования, ведения коммерческой деятельности, служебного или вспомогательного назначения. Самая главная задача, стоящая перед властями, – полное устранение или минимизирование рисков причинения такой постройкой ущерба жизни и здоровью людей.
Выдача разрешения на строительства, однако, иногда не обязательна. Об этом знают большинство граждан, застройщиков, индивидуальных предпринимателей или главы организаций.
Приводя в пример нормы законодательства, они пытаются апеллировать тем, что на их случай не распространятся требование о получении разрешения. Зачастую это происходит, когда они неоднократно получают отказ в выдаче разрешения на строительства.
Действительно ли возможно построить здание без проектной документации и ее согласования и какая ответственность ждет строителей при нарушении положений градостроительных норм?
Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется
Общий перечень оснований, когда для возведения объекта не нужно получать разрешение, установлен ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Такая возможность возникает:
при строительстве гаража на участке, принадлежащем на праве собственности или находящемуся в его пользовании гражданину, если здание не будет использоваться в коммерческих целях, то есть для извлечения прибыли. К примеру, для организации сервиса для ремонта машин и другой техники.
при обустройстве дачного домика на земле, предусмотренной для садоводчества, а также вспомогательных помещений для ведении подсобного хозяйства – гаражей, стаек для животных, бани, сарая для хранения инструмента, объекта ИЖС (индивидуального жилищного строительства, к примеру, коттедж) и др.
при строительстве отдельных построек вспомогательного назначения – к примеру, вахты на въезде на территорию компании. Функциональное назначение этого помещения тесно связано с обслуживанием основного здания.
Строение неразрывно связано с землей, т.е. его перенос на другой участок без причинения ущерба конструкциям невозможен.
при реконструкции объектов капитального фонда, перепланировка, другие изменения плана расположения помещений здания.
при проведении капитального ремонта многоквартирных домов, сооружений коммерческого назначения, к примеру, заводов или фабрик.
при согласовании размещения буровых скважин и осуществлении их сервисного обслуживания. Порядок проведения работ в этом случае регламентируется законом о разработке месторождений полезных ископаемых и ином использовании земельных участков для изыскания недр.
при установке на участке переносной конструкции – железного гаража, киоска, пункта охраны и др.
в иных случаях, установленных законом как специальные, когда осуществление строительства без разрешения не может признаваться незаконным.
Особую сложность представляет категория дел, где в споре указаны линейные объекты, не требующие разрешения на строительство. По этому поводу есть соответствующие разъяснения. К таким видам сооружений относятся:
базы отдыха из дерева и каркаса для временно размещения отдыхающих, кафе;
площадки для обустройства пляжей, игр детей, выгула собак;
колодцы и пруды с объемом хранимой воды до 100 куб.м. на грунтовой почве;
дороги необщего использования, к примеру, подвод к домам индивидуального строительства;
вводные газопроводы в районах населенных пунктов;
линии электропередач и связи, водопроводы, сети канализации, трансформаторных станций в пределах выделенных для их создания земельных участков.
При осуществлении работ и установлении конструкций на глубине почв требуется согласование установки инженерного оборудования в местной администрации, получения разрешения на строительство не требуется. Целью таких мер является контроль соблюдения норм экологического и санитарного законодательства, а также требований атомного и технологического норм.
В остальных случаях заявление о выдаче разрешения на строительство подается с приложением проектной документации в администрацию города или другого населенного пункта, на территории которого планируется осуществление строительной деятельности.
к содержанию ↑Ответственность за отсутствие разрешения на строительство
При возведении строения без документов о согласовании деятельности от властей а определенном земельном участке, лица могут привлекаться к административной ответственности на основании ст.9.5 КоАП РФ:
на граждан налагается штраф – от 2 до 5 тыс. руб.;
должностным лицам, осуществляющим стройку без разрешения, придется выплатить в бюджет от 30 до 50 тыс. руб.;
с индивидуального предпринимателя будет взыскано от 20 до 50 тыс. руб. и выписано постановление о приостановлении работы организации на срок до 90 дней;
юридические лица обяжут заплатить за нарушение от 500 тыс. до 1 млн руб. Их деятельность также прекратиться на срок до 90 дней согласно постановления контролирующего органа.
На основании ст.51 ГрК РФ установление требований по выдаче разрешения на строительства находится в ведении местных властей. К примеру, перечень объектов, на возведение которых получение согласований не требуется, установлен Законом Московской областной думы №15/99-П от 25.09.2014.
В строго определённых законом случаях получение разрешения на строительство того или иного объекта не требуется, что упрощает подготовку строительстрва с юридической точки зрения, однако, необходимо чётко определить тип проводимых работ и вид объекта для того, чтобы правомерно воспользоваться рассматриваемой в статье возможностью.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Развернутая статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в действующей редакции с комментариями
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ состоит из 23-х пунктов. Рассмотрим самые важные из них.
Разрешение на строительство
Пункт 1 определяет понятие разрешения на строительные работы. Это документ, который подтверждает соответствие проектных документов условиям градостроительного регламента, проекту межевания земли и проекту ее планировки.
Разрешение позволяет начать строительные или реконструкционные работы. Если на земельный участок градостроительный регламент не действует, разрешение будет являться подтверждением соответствия проектных документов параметрам объекта капстроительства на этом участке (пункт 1.1 этой статьи).
Строительные и реставрационные работы должны выполняться исключительно после получения разрешения на строительство.
Если конкретный случай исключения не описан в этой статье, п. 2.
Согласно пункту 3, разрешение не выдается, если нет правил застройки и землепользования. Исключение составляют объекты строительства и реконструкции, имеющие федеральное значение, объекты капстроительства на территориях, на которые не действуют градостроительные регламенты (или не установлены), муниципальные объекты и т. д.
Пункт 3.1 статьи регламентирует выдачу разрешения на строительство, если земельный участок передан для всестороннего освоения территории. Разрешение может быть выдано только после образования из этого участка новых участков в соответствии с проектом межевания или планировки.
к содержанию ↑Кто выдает
В пунктах 4-6 описывается, кто выдает разрешение на строительные работы. Согласно общему правилу, данный документ выдает орган местного самоуправления, расположенный по месту нахождения надела.
Также документ может выдаваться:
- государственным органом управления недрами для возведения объекта капстроительства на участке, выданном пользователю недр;
- организацией, отвечающей за использование атомной энергии для строительства объекта использования этого вида энергии;
- федеральными органами власти для строительства и реконструкции аэропортов, объектов ж/д инфраструктуры, посольств и консульств, объектов, информация о которых составляет гостайну и т. д.;
- органом самоуправления или государственной власти, который заведует особо охраняемой природной территорией для строительства объекта в ее границах;
- государственным органом, ответственным за сохранение культурного наследия, если при выполнении работ будут затрагиваться конструктивные особенности такого объекта.
Согласно шестому пункту 51 статьи Градостроительного кодекса, разрешение на строительство может выдаваться соответствующим федеральным органом власти; властью субъекта РФ; местной властью, если строительство объектов планируется проводить на территориях двух административных единиц — субъектов РФ, городских округов, муниципальных районов, поселений и т. д.
к содержанию ↑Работа с застройщиком осуществляется через МФЦ — Многофункциональный центр (прием заявления и прочих документов, выдача разрешения на строительные работы, п. 6.1 статьи).
Необходимые документы
Бумаги, необходимые для получения разрешения на строительные работы, перечислены в пункте 7 рассматриваемой нами статьи.
Вот этот перечень:
- правоустанавливающие документы на участок;
- градостроительный план надела (он должен быть выдан, как минимум, за три года до момента написания заявления на получение разрешения);
- материалы проектной документации: пояснительная записка;
- схема планировочной организации участка;
- архитектурные решения;
- информация об инженерных сетях;
- проекты работ по сносу, демонтажу, застройке;
- перечень работ для организации доступа инвалидов к объектам инфраструктуры;
- описание объекта ИЖС, если строительные или реконструкционные работы ведутся в пределах исторического поселения. В описании должна быть графическая и текстовая часть;
- положительный результат проверки проектной документации;
- разрешение, позволяющее застройщику отклониться от граничных параметров строительства;
- согласие всех прочих владельцев объекта капстроительства при выполнении реконструкционных работ;
- копия документа об аккредитации негосударственной компании, которая выдавала положительное заключение о состоянии проектной документации (если экспертизу проводила именно эта фирма);
- документация об объектах, относящихся к культурному наследию РФ, в том случае если при выполнении соответствующих работ будут затрагиваться их конструктивные особенности.
Получение разрешения
В течение недели после получения от Вас заявления организация, ответственная за выдачу разрешений, должна выполнить определенные действия.
А именно:
- проверить наличие документов из перечня выше;
- проверить соответствие схемы планировки или проектной документации требованиям к возведению объекта капстроительства (проекту планировки, межеванию территории);
- выдать разрешение на строительные работы или аргументированно отказать в выдаче.
На какой срок выдается
Разрешение на ИЖС выдается на 10 лет. В течение этого времени застройщик должен успеть претворить в жизнь свои планы.
Разрешение на объект капстроительства действует весь срок, который предусмотрен соответствующим проектом. (п.19).
Срок действия разрешения могут продлить, если застройщик напишет соответствующие заявление хотя бы за 60 дней до его истечения.
Действие выданного разрешения на строительство прекращается при наступлении одного или нескольких условий.
Условия следующие:
- если суд лишает застройщика права на земельный участок или же надел изымается для муниципальных, государственных нужд;
- владелец сам отказывается от своего права на участок;
- договор аренды участка расторгается;
- у застройщика истекают права использования недр.
Срок принятия решения об окончании действия разрешения — месяц с момента наступления любого вышеуказанного события (п. 21.2).
Пункт 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает определенные случаи, когда получение разрешения на строительные работы не требуется.
Когда разрешение на строительные работы не нужно:
- в случае возведения гаража на участке земли, который был получен не для целей предпринимательства или для ведения подсобного (дачного) хозяйства;
- строительство либо ремонт малых архитектурных форм, какие не считаются объектами капитального строительства (навесы, киоски и т. д.);
- возведение или ремонт конструкций, имеющих вспомогательное значение;
- изменение объектов, которое не затрагивает их конструктивные особенности, не превышает граничные параметры реконструкции и строительства.
Если застройщику откажут в выдаче разрешения, он может оспорить это решение в судебном порядке (пункт 14).
Разрешение на строительство должно иметь обязательное приложение — описание объекта ИЖС (п. 16.1).
Согласно п. 18, в течение 10 дней после получения разрешения на строительные работы нужно передать в организацию, которая выдала документ, информацию о свойствах объекта капстроительства — площади, высоте, числе этажей; сведения о инженерных сетях; копию итогов инженерных испытаний; копии разделов проектной документации (по одному экземпляру) либо копию схемы планировки надела.
Все эти документы нужны для размещения в электронной системе обеспечения градостроительных работ.
к содержанию ↑Какие документы нужны на разрешение на строительство? Ст. 51 ГрК РФ. Разрешение на строительство
Большая часть населения России не знает законов и правил, касающихся возведения домов, и других норм, относящихся к градостроительной сфере. Кроме того, эти люди считают, что, имея землю в собственности, они вправе возводить на ней любые строения, какие захотят.
Это мнение ошибочно. Такие постройки признают незаконными, а самого собственника привлекут к ответственности.
Поэтому при желании что-либо возвести на своей земле необходимо получить соответствующее разрешение.
к содержанию ↑Что такое разрешение на строительство по ГрК РФ
Вам будет интересно: Регистрация опасных производственных объектов: правила и требования, порядок регистрации, необходимые документы
Согласно нормам Градостроительного кодекса, строительное разрешение — это документ, подтверждающий соответствие документации, представленной в форме проекта, следующим нормам, установленным:
- регламентом градостроительной деятельности;
- проектом территориального планирования;
- межевым проектом территории, если строительство или реконструкция капитальных объектов строительства линейного и нелинейного типов;
- допустимость расположения объекта строительства на участке земли в зависимости от разрешенных видов его использования и установленных для этого участка ограничений.
Вам будет интересно: Банкротство управляющей компании: понятие, причины, этапы проведение процедуры и последствия
Если у застройщика имеется разрешение на строительство ИЖС, он вправе строить или реконструировать капитальные объекты, если это не противоречит градостроительному законодательству.
к содержанию ↑Последствия строительства без разрешения
Если собственник земельного участка собрался возводить на нем частный дом, ему необходимо выяснить следующие моменты:
Вам будет интересно: Интерпол: штаб-квартира, государства-члены, функции
Если собственник решил не улаживать все эти вопросы, осуществить свой замысел без разрешения на строительство ИЖС, его действия будут признаны незаконными. Его лишат права на оформление права собственности на построенный дом или вовсе заставят его снести.
к содержанию ↑Случаи выдачи строительного разрешения
Разрешения на капитальное строительство выдаются в следующих случаях:
Органы, выдающие строительные разрешения
Вам будет интересно: Методы отбора проб: правила, методика, основные показатели
По ГрК РФ разрешение на строительство по общим правилам выдается следующими органами:
- уполномоченными федеральными исполнительными органами власти (если объект строительства или реконструкции будет располагаться на территориях двух и больше российских субъектов);
- уполномоченными исполнительными органами власти субъекта (если объект строительства или реконструкции будет располагаться на территориях двух и больше муниципальных районов).
Перечень документов для получения разрешения на строительство
Перед началом строительных работ необходимо выяснить, какие документы нужны на разрешение на строительство. Строительное разрешение – документ, который способен удостоверить, что проектные документы соответствуют требованиям и нормам плана участка (градостроительного), и предоставить застройщику полное право начать строительный процесс.
В некоторых случаях законодательство разрешает обойтись без оформления разрешения на строительство. Одним из разрешающих документов является Федеральный закон № 93 от 2006 года, определяющий такое понятие, как «дачная амнистия».
Согласно этому документу, согласие соответствующих органов на введение недвижимого объекта в пользование получать необязательно, если речь идет о построении индивидуального жилого дома, который возведен на земельном участке в пределах поселения, если этот участок используется для ведения подсобного хозяйства.
Получить разрешение на ввод такого жилища в эксплуатацию можно при представлении установленного ст. 51 ГрК РФ строительного разрешения.
Дачная амнистия допускает государственную регистрацию права на эту собственность при представлении документов, подтверждающих факт построения этого недвижимого объекта и содержащих описание дома. Таким документом является исключительно кадастровый паспорт индивидуального жилого строения.
Если такое недвижимое имущество будет выступать в качестве предмета сделки в недостроенном состоянии, тогда до государственной регистрации необходимо будет согласовать выполнение строительства.
к содержанию ↑Список документации, необходимой для получения разрешения
Седьмая часть 51 статьи Кодекса указывает, какие документы нужны на разрешение на строительство. В этот список входят:
Перечень документов для застройщиков частного типа
К таким лицам относятся лица, планирующие построить дом для проживания семьи (одной), если его высота не будет превышать трех этажей. Для них ответ на вопрос, какие документы нужны на разрешение на строительство, включает всего три пункта:
- правоустанавливающие документы по участку земли (свидетельство, подтверждающие регистрацию права, документ о выделении земельного участка или другой схожий);
- план градостроительного типа по земельному участку;
- схема по распределению планировки.
Вам будет интересно: Авторитеты Ярославля: криминал, разборки, аресты, сроки, списки с фото
Существует разница, где получать градостроительный план земельного участка и организационную схему. Схема представляет собой собственноручное указание на место расположения дома на земельном участке, а градостроительный план – официальный документ, который необходимо брать в администрации данного населенного пункта.
Чаще всего администрация выдает полный перечень документов, который требуется собрать и подать для оформления такого плана. В перечень входят технические условия (по электричеству, водо- и газоснабжению, канализации), топографическая актуальная съемка участка земли, справочная документация из организации, занимающейся охраной культурных объектов наследия, и проект дома.
На законодательном уровне решение вопроса, как получить разрешение на строительство дачного дома, упрощено. Согласно законодательным нормам, от застройщика необходимо только подать заявление, а все остальные документы обязана собрать администрация местного уровня. Это положение также закреплено в Указе, изданном Верховным Судом РФ.
Документ, разрешающий строительство, относится только к земельному участку. Он не привязан ни к собственнику-гражданину, ни к собственнику-организации.
Из правила подачи документов для частных застройщиков есть одно исключение. Если недвижимый объект возводится для проживания более чем одной семьи (например, таунхаус или многоквартирный дом), застройщик должен будет представить полный пакет документов по седьмой части 51 статьи Кодекса.
к содержанию ↑Случаи, когда строительное разрешение не нужно
Существуют ситуации, когда получать разрешение не нужно вовсе. К ним относятся:
Действия для оформления строительного разрешения
Указание о том, кто выдает разрешение на строительство частного дома, можно найти не только в соответствующем кодексе РФ, но и в законе, касающемся дачной амнистии. По общим правилам, выдающим разрешение органом является исполнительный властный орган на местном уровне в месте нахождения участка земли.
Исключение составляют только указанные выше определенные объекты строительства.
Даже при строительстве частного дома разрешение нужно получить обязательно, если на возведение строения необходимо будет оформлять кредит целевого назначения в банковской организации для получения недостающих денежных средств. Также разрешение понадобится, если построенный дом нужно будет подключать к газоснабжению.
Следующая
